Tilstandsrapport
En tilstandsrapport er resultatet af et huseftersyn. Tilstandsrapporten er en samlet skriftlig vurdering af en boligs synlige skader og tegn på skader. Den bygningssagkyndige der udarbejder tilstandsrapporten, sammenligner boligen med andre boliger af samme type, alder og stand - og ikke et nyt hus. Tilstandsrapporten er nødvendig for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring.
Man kan få lavet en tilstandsrapport både på et hus, sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog ikke så tit, at det sker ved salg af lejligheder. Når der udarbejdes en tilstandsrapport på en ejerlejlighed, skal der nemlig samtidig udarbejdes en tilstandsrapport på fællesejet til lejligheden. Ellers er rapporten ikke gyldig. Dette er ofte meget dyrt, og derfor er der mange sælgere af ejerlejligheder, der vælger tilstandsrapporten fra.
Hvorfor er en tilstandsrapport en god ide?
Det er frivilligt, om du vil få lavet en tilstandsrapport, men det er en rigtig god idé at gøre det.
Du kan nemlig frigøre dig fra ansvaret for skjulte skader på boligen, hvis du
- får lavet en tilstandsrapport,
- giver et tilbud om ejerskifteforsikring til køber, og
- skriftligt tilbyder at betale halvdelen af den samlede præmie for den pågældende forsikring.
Hvis du ikke gør det, kan du risikere at have ansvaret for skjulte fejl og mangler i 10 år. Du hæfter dog som sælger stadig for eksempelvis ulovligheder, svig og grov uagtsomhed.
Pas på! Hvis en køber byder uden at have set tilstandsrapporten
Du skal give tilstandsrapporten og tilbudet om ejerskifteforsikring til køber, INDEN han afgiver tilbud på boligen. Ellers bortfalder dit 10-årige ansvar for mangler ikke! Hvis en køber giver tilbud på boligen uden at have set tilstandsrapporten, skal du derfor af princip afvise tilbudet. Derefter skal du sende tilstandsrapporten plus tilbud om ejerskifteforsikring til køber, og bede ham om at komme med sit tilbud igen.
Hvem skal bestille tilstandsrapporten?
Det er dig selv - og ikke ejendomsmægleren - der bestiller et huseftersyn hos en beskikket bygningssagkyndig. Du skal også betale for tilstandsrapporten. Prisen ligger fra 4.000 til 10.000 kr. afhængig af boligens samlede areal og alder. Hvis der allerede er en tilstandsrapport, som er under 6 måneder gammel, kan du bruge den. Hvis den er ældre end 6 måneder, kan du få den fornyet for et mindre beløb. Starttidspunktet for en tilstandsrapport er den dag den beskikkede sagkyndige indberetter rapporten. Den beskikkede sagkyndige skal indberette en tilstandsrapport senest 14 dage efter syn.
Du kan også få en ejendomsmægler til at formidle kontakt til et forsikringsselskab, som finder en bygningssagkyndig til dig. En ejendomsmægler må ikke formidle kontakt direkte til en bygningssagkyndig.
Adgang til alle bygninger og bygningsdele
Hvis du med vilje skjuler skader, tegn på skader eller ulovlige installationer, risikerer du at blive holdt ansvarlig af køber.
Du skal sørge for, at den bygningssagkyndige får adgang til hele ejendommen - også loftrum, kælder, krybekælder, udhuse og så videre. Hvis ikke den bygningssagkyndige har tilstrækkelig adgang, skal han angive bygningsdelen som "utilgængelig". Det kan skabe usikkerhed hos potentielle købere. Det kan også betyde, at salgsprisen bliver lavere, fordi der mangler oplysninger, som en køber helt naturligt vil sikre sig en dækning af.
Tilstandsrapporten udførelse
Huseftersynet bliver foretaget af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Han repræsenterer hverken køber eller sælger, men laver en tilstandsrapport, der giver et objektivt billede af husets synlige skader.
En beskikket bygningssagkyndig har en byggeteknisk grunduddannelse samt en uddannelse i reglerne for bygningsgennemgang. Derudover har han mindst fem års erfaring i at gennemgå og vurdere bygninger.
De bygningssagkyndige kan søges enten ud fra arbejdsområde eller den bygningssagkyndiges navn eller adresse.
Hvis skadebeskrivelser i tilstandsrapporten er mangelfulde eller åbenlyst forkerte, har den bygningssagkyndige et professionelt ansvar for det. Til gengæld kan du ikke gøre ham ansvarlig for skjulte skader, der var umulige at konstatere ved huseftersynet.
En tilstandsrapport består af tre dele:
- Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet (herunder
karakterer til de enkelte bygningsdele) - Dine egne bemærkninger og oplysninger om ejendommens
skader - Bygningskonstruktioner - oplysninger til ejerskifteforsikring
Den bygningssagkyndige vurderer hver enkelt bygningsdel, og noterer en karakter, der viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller for andre bygningsdele.
Den bygningssagkyndige bruger et karaktersystem med seks karakterer. Karaktergivningen er en byggeteknisk vurdering. Den er ikke et udtryk for, hvor meget det vil koste at udbedre en skade. En alvorlig skade kan nemlig godt være meget billigere at udbedre end en mindre alvorlig skade.
Karaktersystemet:
Obs: De følgende eksempler på skader er kun vejledende. Den bygningssagkyndige vurderer altid de individuelle forhold i den konkrete bygning.
UN: Bør undersøges nærmere
Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade; derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. Karakteren UN er derfor den karakter, der skaber størst uklarhed for køber.
Eksempler på en UN-skade kan være sætnings- og stabilitetsrevner, hvor man ikke kan afklare årsagen. UN-skader kan også være indikationer på manglende udluftning af tagrum, som blandt andet kan medføre råd eller svampeangreb i tagkonstruktionerne.
K3: Kritiske skader
Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og som risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.
Eksempler på K3-skader kan være sætnings- og stabilitetsrevner, der ikke skønnes at være i ro, og som vurderes at give anledning til skader på andre bygningsdele, eller indsivning af vand ved døre og vinduer. Det kan også være revner i bærende konstruktionsdele samt utætte tagflader, inddækninger og samlinger.
K2: Alvorlige skader
Beskriver skader, som medfører at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, men hvor dette ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.
Eksempler på K2-skader kan være sætnings- og stabilitetsrevner, der ikke skønnes at være i ro, men som heller ikke vurderes at give anledning til skader på andre bygningsdele. Det kan også være nedbrudte trækonstruktioner uden risiko for skader på andre bygningsdele, tærede beslag på døre og vinduer eller lignende.
K1: Mindre alvorlige skader
Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. Skaden vurderes ikke at udvikle sig med tiden. Den er taget med for at undgå usikkerhed med hensyn til bedømmelse af huset.
Eksempler på K1-skader kan være sætnings- og stabilitetsrevner, der skønnes at være i ro. Det kan også være defekter på dørplader, overfladerust på vvs-installationer, fine netrevner i sokkelpuds eller lignende.
K0: Kosmetiske skader
Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. Kosmetiske forhold er uden betydning for bygningsdelens funktion, og vil ofte være "bagatelagtige skader", som derfor sjældent fremgår af rapporten.
Eksempler på K0-skader kan være slidte og skjoldede gulve, malerstænk, løse dørhåndtag eller lignende.
IB: Ingen bemærkninger
Beskriver, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.
Hvad er ikke med i tilstandsrapporten?
Følgende punkter er ikke omfattet af huseftersynet og tilstandsrapporten:
- el- og vvs-installationernes funktion
- æstetiske eller arkitektoniske forhold
- sædvanligt slid og bygningernes normle vedligeholdstilstand
- bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke bygningens brug eller
værdi nævneværdigt - planløsningen og bygningernes indretning samt bygningernes placering på grunden
- bygningernes lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen,
inventar såsom hårde hvidevarer - udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
- markiser og baldakiner
- indretninger/installationer uden for selve bygningen.
Du vil dog stadig kunne være ansvarlig for sådanne forhold. Hvis du eller en anden opdager noget, skal du sørge for at orientere køber klart og tydeligt om det.
Hvis du som sælger ønsker disse forhold vurderet, kan du bede den bygningssagkyndige eller en anden fagmand om en vurdering.
Kilde: Erhvervs- og boligstyrelsen
