Energiforbedringer er i mange tilfælde grøn logik for privatøkonomien. Det skyldes ikke mindst at energiforbedringer - modsat mange andre boligforbedringer - ofte er kendetegnet ved, at de kan tjene sig selv hjem igen, og at de i nogle tilfælde ligefrem kan give et ganske pænt afkast. Desuden øger energiforbedringer typisk en boligs salgsværdi. For modsat en investering i et nyt køkken, hvor smag er meget forskellig, så kan boligejeren være sikker på, at køberne sætter pris på et lavt energiforbrug. Og falder energiudgiften, så stiger det månedlige rådighedsbeløb hos køber, og dermed kan banken tillade sig at skrive et lidt større beløb på køberbeviset.

Når man skal låne til energiforbedring, er der flere forhold man bør tage i betragtning. Det kan du læse mere om her.

Hvordan skal jeg finansiere min energirenovering?
For det første bør man overveje, hvor man mest fordelagtigt kan låne pengene henne. Typisk vil et realkreditlån være den billigste finansiering for boligejere. Det skyldes, at realkreditlånet som hovedregel har en lavere rente end i banken. Det gælder uanset, om man vælger et fastforrentet eller variabelt forrentet lån. Det koster dog typisk lidt mere at oprette et realkreditlån end et banklån. Derfor skal man som tommelfingerregel låne over 100.000 kroner i et realkreditinstitut, før det kan betale sig. Er lånet mindre, skal man nok vælge et banklån. Hvis man i forvejen har realkreditgæld, som med fordel kan omlægges, kan man dog godt låne små beløb i et realkreditinstitut i forbindelse med en omlægning.

Der er lovbestemte regler for, om man kan få et realkreditlån. Den vigtigste regel er, at man kun kan låne op til 80 % af den værdi, som realkreditinstituttet vurderer, at ens bolig er værd lige nu. Det betyder, at man skal have friværdi i huset, før et realkreditlån er en mulighed. Endelig skal man have nok luft i privatøkonomien til at klare afdragene.

Beregn din friværdi her

Et almindeligt banklån er som hovedregel det bedste valg, hvis man skal låne under 100.000 kroner. For det meste vil banken bede om sikkerhed i form af et pant i nogle værdier, typisk i den ejendom, som skal energirenoveres. Det koster lidt ekstra til tinglysning, at banken tager pant. Til gengæld får man typisk en lavere lånerente, når der er sikkerhed bag lånet. Den lave rente opvejer normalt mere end omkostningerne til tinglysning af pantet. Flere banker har også nye låntyper, der minder om realkredit og har nogle af de samme fordele Fx Danske Prioritet Plus, som fungerer som en stor kassekredit.

Hvad koster det mig at låne?

Over hvor lang tid bør man afdrage energirenoveringen
Løbetiden på lånet bør ikke være længere end levetiden på energiinvesteringen – og optimalt set bør den være lidt kortere. Skal man fx udskifte sit gamle oliefyr til et ny naturgasfyr, der forventes at holde i fx 17 år, så bør lånet være betalt tilbage i god tid inden da; fx i løbet af 10 eller 15 år. Den korte tilbagebetalingsløbetid skyldes selvfølgelig, at de 17 år typisk er en gennemsnitslevetid. Der vil således være fyr, som holder i 19 år, men andre som kun holder i 15 år. Hvis man vælger et 20-årigt lån kan det altså være, at efter 15 år afdrager på et fyr, der er skrottet; mens man samtidig skal optage lån til et nyt anlæg.

Man bør derfor altid forhøre sig hos installatøren eller producenten om, hvor lang levetid man kan forvente, inden lånets længde fastlægges. I den forbindelse bør man være opmærksom på, at selv om løbetiden på et realkreditlån typisk er på 10, 15, 20 eller 30 år, så har man altid mulighed for at vælge et lån med en anden løbetid; fx 12 eller 18 år.

Hvilken låntype bør man vælge
Når du skal vælge realkreditlån, er der fem hovedtyper:

• Obligationslån
• Kontantlån
• FlexLån®, også kaldet rentetilpasningslån
• FlexGaranti®, også kaldet garantilån
• RenteDyk™

De kan deles i tre grupper:

• Fast rente: Obligations- eller kontantlån.
• Variabel rente: FlexLån®
• Kombination af fast og variabel rente: FlexGaranti® eller RenteDyk™.

Hvilken låntype, man skal vælge, er meget individuelt, da alle låntyperne har fordele og ulemper. I øjeblikket anbefaler Realkredit Danmark dog, at man vælger enten et fastforrentet lån (obligations- eller kontantlån) eller FlexLån®.

Blandt de fastforrentede lån har kontantlån den laveste månedlige ydelse efter skat. Men forskellen til et obligationslån er beskeden og udjævner sig efterhånden. Man bør vælge et kontantlån, hvis man ønsker en fast rente, og lånet er på under 500.000 kroner eller løbetiden er på 15 år eller derunder. Er lånet eller løbetiden større, og ønsker man stadig en fast rente, så bør man overveje et fastforrentet obligationslån. Obligationslånet har nemlig den fordel, at man skattefrit kan konvertere både op og ned i rente, hvilket kan være en fordel, hvis renten ændrer sig. Den økonomiske gevinst ved at konvertere, bliver dog for lille, såfremt lånet har en kort løbetid eller en lille hovedstol.

FlexLån® er for tiden den billigste form for boligfinansiering. Det skyldes, at boligejerens risiko ved lånet er større. FlexLån® er nemlig kendetegnet ved, at enten ydelsen eller løbetiden ændrer sig, når renten ændrer sig. Man skal altså have luft i økonomien til at klare eventuelle stigninger i den månedlige ydelse, og også helst is i maven, så nattesøvnen ikke forstyrres, hvis renten stiger brat. Til gengæld er der mange slags FlexLån®, hvor man mærker udsvingene i større eller mindre grad. Du kan læse mere om de enkelte låntyper på Realkredit Danmark hjemmeside på www.rd.dk/låntyper

Hvor meget er din bolig værd?
Er du nysgerrig efter at få et vejledende bud på, hvad Realkredit Danmark forventer, at netop din bolig er værd, så kan du besøge Boligberegneren på deres hjemmeside www.rd.dk

Værdien af din bolig anslås ud fra nogle informationer om din bolig, som du selv indtaster, samt på baggrund af en række statistiske oplysninger med betydning for netop det område, hvor din bolig er beliggende. Beregningen skal betragtes som en overslagsberegning, og kan dermed ikke erstatte en egentlig besigtigelse af din ejendom fx i forbindelse med en lånesag.

Beregn din boligs værdi her

Skal jeg vælge et fastforrentet lån eller FlexLån®?
Om du bør vælge det ene eller det andet lån afhænger af din smag for risiko. Din risikoprofil bestemmes bl.a. af din villighed og dine økonomiske muligheder til at acceptere en væsentlig stigning i din månedlige ydelse. Sover du roligt om natten, uanset om renten flyver i vejret eller forholder sig i ro, så kan FlexLån® være det rigtige produkt for dig. I modsat fald vil et fastforrentet lån være at foretrække.

Energiforbedringer er en god idé – men husk budgettet
Inden du igangsætter en energiforbedring bør du sikrer dig, at du ikke spænder din økonomi til det yderste. Uventede udgifter fx i form af en voldsomt stigende rente på et variabelt forrentet lån eller manglende indtægter fx i forbindelse med arbejdsløshed eller orlov kan sætte en økonomi under pres. Her er det rart på forhånd at have en plan B klar. En sådan plan kan fx indebære, at du binder lidt sparepenge til dårlige tider, at du vælger et lån med mulighed for afdragsfrihed, eller at du fra start vælger en lidt kortere løbetid på dit lån, så det kan omlægges til en længere løbetid (og dermed en lidt lavere ydelse) om nødvendigt.
Vælger du et samarbejde med Energibolig.dk, så kan vi sørge for at du bliver kontaktet af din bank eller realkreditinstitut, således at I sammen kan gennemgå og sikre din økonomi. Så vil du også få mest muligt ud af din energiinvestering.

Bliv klogere på realkreditrenter
Renten er et af de mest elementære finansielle begreber – men det er desværre langt fra et entydigt begreb. Kigger man på renten på realkreditlån, er man nødt til at have investorerne in mente. Det er nemlig investorerne, der køber obligationerne bag realkreditlånene og derigennem indirekte låner pengene til boligejerne. De penge de låner ud til boligejerne, kan investorerne naturligvis ikke få glæde af i låneperioden. Derfor skal de have en kompensation. Denne kompensation er i grove træk renten på realkreditlånet.
Hvis investorerne blot skal give afkald på deres penge i en kort periode, behøver de naturligvis ikke en lige så høj kompensation, som hvis de giver afkald på dem i længere tid. Således er renten på FlexLån® normalt lavere end renten på et fastforrentet lån, da de fleste obligationer bag FlexLån® kun løber i 1 år. Omvendt er renten på 30-årige fastforrentede lån relativt høj, da investorerne skal give afkald på deres penge i hele 30 år. Renterne på de fleste rentetilpasningslån – herunder FlexLån® – kaldes korte renter, mens renterne på fastforrentede lån typisk refereres til som lange renter.

Forstå princippet bag et realkreditlån
Når et realkreditinstitut giver et lån til en boligejer, så udsteder realkreditinstituttet samtidig nogle obligationer, der matcher boliglånet i form af låntype (fx FlexLån® eller fastforrentet), løbetid (fx 20 eller 30 år) og afdragsprofil (med eller uden afdrag) mv. Disse obligationer købes af nogle investorer og er således et præcist spejlbillede af boligejerens realkreditlån. Herved kan realkreditinstituttet siges blot at agere mellemmand mellem dem, som ønsker at låne penge ud (investorerne), og dem der har brug for pengene (boligejerne). Dette kaldes i realkreditsprog balanceprincippet fordi lån og udlån matcher hinanden.

Forstå kursudviklingen på et realkreditlån
De obligationer, der ligger bag realkreditlånet, kan investoren vælger at beholde til de udløber, eller han kan sælge dem undervejs. På samme måde kan boligejeren vælger at beholde sit lån til udløb eller indfri det før tid fx i forbindelse med et boligsalg eller en konvertering. Når obligationerne sælges før de udløber, sker det til en pris kaldet kursen. Kursen på et realkreditlån bestemmes (ligesom prisen på andre varer) af udbud og efterspørgsel. Er efterspørgslen høj, presses obligationskursen op, og er efterspørgslen lav presser obligationskursen ned.
Generelt falder kursen på en realkreditobligation, når renten stiger og omvendt. Det skyldes, at den pågældende obligation bliver mindre attraktiv for investorerne (= efterspørgslen falder), når renten stiger, og at de derfor ikke længere er villige til at betale så en højere pris (=kurs) for obligationen. Har en boligejer fx finansieret sig med et 5 % fastforrentet lån, og stiger renten, så vil kursen falde som følge af, at investorerne ikke længere vil give så høj en pris (=kurs) for et lån, hvor de kun modtager en rente på 5 %, hvis markedsrenten i mellemtiden er steget til fx 6 %. Den lave kurs kan boligejeren udnytte til at indfri sit lån til et lavere beløb end lånets oprindelige størrelse og dermed reducere sin restgæld. Det hedder aktiv gældspleje.
Hvor meget kursen falder, afhænger af obligationens løbetid. Har obligationen fx en lang løbetid på 30 år, så vil kursen falde mere ved en rentestigning end på en kort obligation. Det skyldes, at investoren på en lang obligation skal nøjes med den nu lave rente 30 år frem i tiden, hvorimod en investor i en kort obligation, kun skal nøjes med den lave rente i 1 år.

Teksterne er leveret af: