Boligforeninger - Finansiering
Hvordan finansierer man en energiforbedring i en andelsboligforening?
Udgiften til en energiforbedring kan finansieres med både realkreditlån og banklån, jf. dog de skattemæssige forhold nedenfor.
For realkreditlån gælder desuden, at andelsboligforeningens samlede realkreditbelåning skal holdes inden for de gældende lånegrænser for ejendommens værdi efter energiforbedringen. Den typiske lånegrænse er på 80 %. Ejendommens værdi fastsættes af realkreditinstituttet. Andelsboligforeningens medlemmer hæfter normalt ikke personligt for realkreditlånet.
Hvis der er tilstrækkelig friværdi i ejendommen, kan det være en god ide, at optage realkreditlånet, inden energiforbedringen gennemføres. Herved kan foreningen spare udgifter til etablering af byggelån og de ofte højere renter på byggelånet. I forbindelse med optagelse af lån anbefales det dog som udgangspunkt altid, at andelsboligforeningen rådfører sig med sin advokat, administrator eller revisor. Det er også vigtigt, at vedtægternes bestemmelser om, hvem der kan træffe den endelige beslutning om låneoptagelsen – f.eks. generalforsamlingen – overholdes.
Realkreditinstitutterne har en bred vifte af lånemuligheder i form af traditionelle fastforrentede lån, FlexLån®, FlexGaranti®, stående lån, afdragsfrie lån eller kombinationer heraf. Andelsboligforeningen kan vælge præcis den realkreditfinansiering, som passer til foreningens smag og økonomi. Løbetiden for lånene er op til 30 år.
Skattemæssige forhold for andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger er kun indkomstskattepligtig af eventuelle erhvervsmæssige aktiviteter, f.eks. udlejning til erhverv. En naturlig følge heraf er, at andelsboligforeningen ikke har fradragsret for renter af realkreditlån og andre lån ud over, hvad der kan henføres til foreningens erhvervsmæssige andel.
Har en andelshaver selv optaget et lån, som andelshaveren hæfter personligt for, f.eks. i et pengeinstitut, har andelshaveren skattemæssig fradragsret for lånerenter efter de almindelige regler, der gælder for personlig låneoptagelse.
Der kan således være visse skattemæssige fordele ved at lade de enkelte andelshavere optage et personlige lån til energirenoveringen frem for foreningen. Til brug for dette kan andelshaveren pantsætte sit andelsbevis og stille det til sikkerhed for et personligt lån til brug for energirenoveringen i et pengeinstitut. Herved opnås normalt en lavere rente. Pantsætningen af andelsbeviset kan kun ske til sikkerhed for et personligt lån. Der kan ikke ydes realkreditlån, med pant i andelsbeviset, fordi realkreditlån kun kan ydes med pant i fast ejendom – og ejendommen ejes jo af andelsboligforeningen.
Hvis andelshaverne påtænker at etablere gældsforhold, som andelsboligforeningen skal involveres i, bør spørgsmålet om rentefradragsret i det konkrete tilfælde overvejes forelagt for skattemyndighederne, så ubehagelige overraskelser i den henseende undgås.
De skattemæssige fordele ved at lade de enkelte andelshavere optage personlige lån frem for realkreditlån skal altid opvejes imod, at renten normalt vil være højere på et banklån end på et realkreditlån.
Kilde: 